À Singapour, les prix de l'immobilier ont augmenté si rapidement au cours de la dernière année que le gouvernement a été alarmé. Les propriétaires de maison regardent avec envie ceux qui ont récolté les fruits d'une vente collective de leur développement. Cela fait référence à une loi spéciale qui permet à une majorité particulière de propriétaires dans un développement de vendre TOUTES les unités de copropriété dans le développement, même si une petite minorité ne souhaite pas vendre.
Cependant, au cours des six dernières années, de nombreux propriétaires dans le développement de la vente collective pleurent le meurtre! C’est parce que le gouvernement a mis en place une taxe appelée «droits de timbre du vendeur» (ou «SSD»). Les propriétaires qui vendent leur propriété dans les quatre ans doivent payer le SSD. Pour les chanceux (ou certains malchanceux) propriétaires, cela peut représenter cinquante mille dollars à des centaines de milliers de dollars.
Les plus mécontents sont les propriétaires (le «propriétaire malheureux») qui ont emménagé dans la maison de leurs rêves pour constater que dans un délai de deux ou trois mois, un comité de vente collective (le «CSC») est formé et que vendu sans leur consentement. Le propriétaire malheureux peut protester. Il peut demander au tribunal de bloquer la vente. Mais si le SCC a observé toutes les exigences requises par la loi, la vente se poursuivra. Et lorsque le propriétaire mécontent refuse de signer le transfert de la maison de ses rêves, le SCC peut demander au tribunal de signer le transfert. Puis, comme pour ajouter une insulte à la blessure, le CSC peut payer le SSD sur la strate du propriétaire malheureux et déduire le SSD du produit de la vente en raison du propriétaire mécontent.
Pour être juste, ce n’est pas une critique de la procédure de vente collective. Singapour est une démocratie qui croit à la règle de la majorité. Par conséquent, même dans un développement en couches, une petite minorité peut devoir céder la place à une majorité spéciale. Il existe des garanties suffisantes pour garantir que la petite minorité, telle que notre propriétaire mécontent, ne subira pas de perte financière de la vente collective. Mais de telles assurances sont insuffisantes pour soulager ladite blessure (ou alléger ladite insulte).
Cela pose la question. La loi exige-t-elle vraiment des propriétaires minoritaires qu’ils paient le SSD?
Le gouvernement a apparemment mis en place un SSD pour limiter la spéculation immobilière («objectif SSD»). Cet objectif est atteint lorsque les propriétaires de maison confrontés à la perspective de payer des SSD, décident de reporter la vente de leur maison. Dans le cas de notre propriétaire mécontent, il a agi conformément au but de SSD en protestant contre la vente collective. Par la suite, si malgré ses protestations, une majorité spéciale procède à la vente de la maison de ses rêves, ce malheureux propriétaire ne peut rien faire pour empêcher la vente. Comment servira-t-il le but de SSD d'imposer SSD sur ce propriétaire malheureux? Tout d'abord, il y a un double danger, à savoir que la loi habilite le CSC à vendre la maison de rêve du malheureux propriétaire et, deuxièmement, à imposer la responsabilité du SSD au propriétaire mécontent. Imposer une responsabilité SSD à ce propriétaire mécontent semble étendre la loi au-delà de son objectif initial SSD.
Le site Web de l'Inland Revenue Authority of Singapore («IRAS») contient un guide qui indique que les propriétaires de ventes collectives doivent payer des SSD - même des propriétaires minoritaires tels que notre propriétaire mécontent. Si le but initial de SSD ne couvre pas notre propriétaire mécontent, est-il victime involontaire d'une loi ambiguë?
Cela nous ramène à la loi. Le diable est dans les détails.
La loi sur le droit de timbre stipule que les vendeurs qui vendent leurs biens dans les quatre ans suivant l’achat doivent payer le droit d’auteur. Et c'est notre Eureka! moment.
C'est là que réside la réponse que notre malheureux propriétaire recherche. Il n'est pas un vendeur et il n'a pas vendu sa maison de rêve. Ce sont les propriétaires majoritaires qui ont vendu sa maison de rêve malgré ses protestations. Le contrat de vente collective stipule que les propriétaires majoritaires vendent TOUS les strates du développement. Il ne dit pas que les propriétaires minoritaires sont des vendeurs. Même l’ordonnance du tribunal ne dit pas que les propriétaires minoritaires sont des vendeurs. Il n'y a aucune raison pour quiconque de traiter notre malheureux propriétaire en tant que vendeur et d'imposer une responsabilité en matière de SSD. C'est particulièrement le cas lorsque l'objectif SSD original de la loi ne s'étend pas à notre propriétaire mécontent.
Enfin, il est de rigueur juridique que le droit de timbre soit imposé sur les instruments plutôt que sur les transactions. Dans le cas de notre propriétaire mécontent, s’il n’a pas signé de contrat de vente ou d’instrument de transfert, il n’ya aucun document signé par lui pour attirer la responsabilité du SSD. Par conséquent, il est ultra vires pour IRAS de collecter des disques SSD auprès de notre propriétaire mécontent. Et si le SSD a été payé, notre propriétaire mécontent a droit à son remboursement auprès d’IRAS.
Donc, la morale de l'histoire est la suivante. Appeler un chat un chat. Appeler un vendeur un vendeur. N'appelez pas notre malheureux propriétaire en tant que vendeur et ne collectez pas de disque SSD chez lui.
Par M. Eric Ng Yuen.
Associé - Malkin & Maxwell LLP
Cependant, au cours des six dernières années, de nombreux propriétaires dans le développement de la vente collective pleurent le meurtre! C’est parce que le gouvernement a mis en place une taxe appelée «droits de timbre du vendeur» (ou «SSD»). Les propriétaires qui vendent leur propriété dans les quatre ans doivent payer le SSD. Pour les chanceux (ou certains malchanceux) propriétaires, cela peut représenter cinquante mille dollars à des centaines de milliers de dollars.
Les plus mécontents sont les propriétaires (le «propriétaire malheureux») qui ont emménagé dans la maison de leurs rêves pour constater que dans un délai de deux ou trois mois, un comité de vente collective (le «CSC») est formé et que vendu sans leur consentement. Le propriétaire malheureux peut protester. Il peut demander au tribunal de bloquer la vente. Mais si le SCC a observé toutes les exigences requises par la loi, la vente se poursuivra. Et lorsque le propriétaire mécontent refuse de signer le transfert de la maison de ses rêves, le SCC peut demander au tribunal de signer le transfert. Puis, comme pour ajouter une insulte à la blessure, le CSC peut payer le SSD sur la strate du propriétaire malheureux et déduire le SSD du produit de la vente en raison du propriétaire mécontent.
Pour être juste, ce n’est pas une critique de la procédure de vente collective. Singapour est une démocratie qui croit à la règle de la majorité. Par conséquent, même dans un développement en couches, une petite minorité peut devoir céder la place à une majorité spéciale. Il existe des garanties suffisantes pour garantir que la petite minorité, telle que notre propriétaire mécontent, ne subira pas de perte financière de la vente collective. Mais de telles assurances sont insuffisantes pour soulager ladite blessure (ou alléger ladite insulte).
Cela pose la question. La loi exige-t-elle vraiment des propriétaires minoritaires qu’ils paient le SSD?
Le gouvernement a apparemment mis en place un SSD pour limiter la spéculation immobilière («objectif SSD»). Cet objectif est atteint lorsque les propriétaires de maison confrontés à la perspective de payer des SSD, décident de reporter la vente de leur maison. Dans le cas de notre propriétaire mécontent, il a agi conformément au but de SSD en protestant contre la vente collective. Par la suite, si malgré ses protestations, une majorité spéciale procède à la vente de la maison de ses rêves, ce malheureux propriétaire ne peut rien faire pour empêcher la vente. Comment servira-t-il le but de SSD d'imposer SSD sur ce propriétaire malheureux? Tout d'abord, il y a un double danger, à savoir que la loi habilite le CSC à vendre la maison de rêve du malheureux propriétaire et, deuxièmement, à imposer la responsabilité du SSD au propriétaire mécontent. Imposer une responsabilité SSD à ce propriétaire mécontent semble étendre la loi au-delà de son objectif initial SSD.
Le site Web de l'Inland Revenue Authority of Singapore («IRAS») contient un guide qui indique que les propriétaires de ventes collectives doivent payer des SSD - même des propriétaires minoritaires tels que notre propriétaire mécontent. Si le but initial de SSD ne couvre pas notre propriétaire mécontent, est-il victime involontaire d'une loi ambiguë?
Cela nous ramène à la loi. Le diable est dans les détails.
La loi sur le droit de timbre stipule que les vendeurs qui vendent leurs biens dans les quatre ans suivant l’achat doivent payer le droit d’auteur. Et c'est notre Eureka! moment.
C'est là que réside la réponse que notre malheureux propriétaire recherche. Il n'est pas un vendeur et il n'a pas vendu sa maison de rêve. Ce sont les propriétaires majoritaires qui ont vendu sa maison de rêve malgré ses protestations. Le contrat de vente collective stipule que les propriétaires majoritaires vendent TOUS les strates du développement. Il ne dit pas que les propriétaires minoritaires sont des vendeurs. Même l’ordonnance du tribunal ne dit pas que les propriétaires minoritaires sont des vendeurs. Il n'y a aucune raison pour quiconque de traiter notre malheureux propriétaire en tant que vendeur et d'imposer une responsabilité en matière de SSD. C'est particulièrement le cas lorsque l'objectif SSD original de la loi ne s'étend pas à notre propriétaire mécontent.
Enfin, il est de rigueur juridique que le droit de timbre soit imposé sur les instruments plutôt que sur les transactions. Dans le cas de notre propriétaire mécontent, s’il n’a pas signé de contrat de vente ou d’instrument de transfert, il n’ya aucun document signé par lui pour attirer la responsabilité du SSD. Par conséquent, il est ultra vires pour IRAS de collecter des disques SSD auprès de notre propriétaire mécontent. Et si le SSD a été payé, notre propriétaire mécontent a droit à son remboursement auprès d’IRAS.
Donc, la morale de l'histoire est la suivante. Appeler un chat un chat. Appeler un vendeur un vendeur. N'appelez pas notre malheureux propriétaire en tant que vendeur et ne collectez pas de disque SSD chez lui.
Par M. Eric Ng Yuen.
Associé - Malkin & Maxwell LLP
Aucun commentaire
Enregistrer un commentaire